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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

為促使我國房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，我國政府針對房地產(chǎn)企業(yè)制定了多種約束制度和頒布了多項政策來保障民生，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的行為，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增大。眾所周知，企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)就是資金，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，需要大量資金的支持，而房地產(chǎn)在資金應(yīng)用方面的特點是投入量大、使用周期長、回款相對較慢，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須強化資金管理，運用多種管理方法，提高企業(yè)資金的利用率，優(yōu)化資金運轉(zhuǎn)流程，建立健康科學(xué)的資金管理體系，才能為業(yè)務(wù)發(fā)展提供更好的支持，實現(xiàn)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略目標。

一、資金管理含義與房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動特征

資金管理具體是指，整合與利用企業(yè)資金，這關(guān)系到企業(yè)生存與未來發(fā)展。針對資金活動進行管理，簡稱為資金管理，具體包括對資金來源的管理、資金日常運作的管理、資金運用的管理。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)從項目審批至土地開發(fā)，再到房產(chǎn)銷售，至最后清算結(jié)束，最少的時間也需要兩到三年，如果進展不順利，甚至?xí)娱L到五年或者十年。此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷將資金投入進去，才能支持項目正常運轉(zhuǎn)。且房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)周期較長，需要大量的投資。另外，房地產(chǎn)項目進行中，資金回籠的速度較慢，短時間內(nèi)只有資金支出，很少有資金流入，如果其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，甚至可能造成房地產(chǎn)項目的終止，其中最為嚴重的問題則是資金鏈斷裂，可能會直接造成項目的流產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中常見的問題

1.資金使用中風(fēng)險意識較低

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)規(guī)模非常大、周期長，并且容易受宏觀政策調(diào)控、市場經(jīng)濟變化的影響，可因為房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)忽視資金管控，單純重視施工建設(shè)的問題。具體表現(xiàn)為：一是現(xiàn)金流跟蹤控制的力度較低，不重視融資額度和放款速度的爭取，總是順其自然地等待著回款，很少會主動跟蹤與管控；二是資金支付進行中，很少會樹立預(yù)算意識，結(jié)算方式不夠創(chuàng)新，支付款項額度的控制力度較低，只是流水作業(yè)，很少主動去控制。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少針對現(xiàn)金流風(fēng)險的預(yù)警預(yù)案，缺乏風(fēng)險管控意識，這樣會讓房地產(chǎn)企業(yè)面對著極大的資金風(fēng)險。

2.資金結(jié)算方式的管理不統(tǒng)一

當(dāng)下，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)隨著規(guī)模的不斷擴大，在全國成立區(qū)域公司或子公司來拓展業(yè)務(wù)，房產(chǎn)項目遍布在全國各地，為運營方便，會在不同地區(qū)開設(shè)多個銀行賬戶，這些賬戶因開設(shè)不同金融機構(gòu)，賬戶性質(zhì)也不相同，在一定程度上雖然方便各地子公司的管理，卻不利于集團總公司的管理，總公司不能準確、及時、全面地收集資金運行情況，不利于提高本企業(yè)的資金配置效率。同時，各子公司的資金如何進行有效歸集，將閑散資金整合，充分發(fā)揮資金最大效用，成為當(dāng)前房地產(chǎn)資金集中管理的頭等大事。

3.房產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低

因為房產(chǎn)項目建設(shè)周期長、資金占用大的特點，一般會存在大量資金投入到房產(chǎn)項目中長時間得不到回款的問題，只有等到房產(chǎn)項目預(yù)售的時候，才會有資金回流，通常會歷經(jīng)一年到兩年的時間，才能讓資金回到正常運轉(zhuǎn)流程。并且回流的周期，還會受到回款情況、銷售去化的速度、市場行情、政府監(jiān)管情況等方面的影響，這突顯出房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低的特點。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更好的發(fā)展，必須提高資金周轉(zhuǎn)率，將資金盤活，才能開展更多項目，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。

4.融資渠道少且融資成本高

我國的資本市場運行機制不夠完善，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道是通過各個商業(yè)銀行貸款，而通過發(fā)行股票、出售債券等方式進行融資的難度非常大。而且，為避免房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，我國在銀行信貸方面采用了收緊的政策，針對房地產(chǎn)企業(yè)進行了相應(yīng)的宏觀調(diào)控，因此，中小房產(chǎn)企業(yè)想要從銀行申請到貸款非常難，也導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)自身的資金成本不斷提高。在一些調(diào)查中顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金，有70%來源于銀行貸款，這種過度依賴銀行貸款的情況，極大限制了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展；另外房企融資成本的不斷提高，又讓企業(yè)承擔(dān)著巨大的債務(wù)負擔(dān)。

5.現(xiàn)行的資金預(yù)算制度不夠完善

就當(dāng)下我國房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一個共同的特點，那就是資金預(yù)算制度不夠完善，或者執(zhí)行力度較低。在房產(chǎn)企業(yè)中執(zhí)行預(yù)算管理的年限比較短，成功經(jīng)驗比較少，大部分房企都是自己摸索著進行，雖然知道預(yù)算非常重要，可是怎樣更有效地開展預(yù)算管理，卻沒有行之有效的方法。資金預(yù)算適應(yīng)性和準確性，需要相應(yīng)工作人員在數(shù)據(jù)方面有著高度的敏感性，也需要財務(wù)人員對行業(yè)進行準確的判斷，預(yù)算管理的執(zhí)行需要企業(yè)從上而下的進行，在運行初期難免會有阻礙，也可能造成企業(yè)運行效率低的問題，這都需要長時間的堅持，才能發(fā)揮出預(yù)算管理的積極作用。

6.房地產(chǎn)企業(yè)投資行為較盲目

前些年我國的城市發(fā)展速度非常快，房地產(chǎn)回報率非常高，這讓部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅關(guān)注到房產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，而忽視其中的潛在風(fēng)險，沒能認識到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性，不能準確預(yù)估行業(yè)發(fā)展困境。加之對房產(chǎn)行業(yè)所處的宏觀調(diào)控環(huán)境，沒能正確分析；對消費者購買能力、市場消費趨向、房產(chǎn)市場的供求情況等，缺少正確地分析，僅憑自身主觀臆斷，盲目對某些房產(chǎn)項目進行投資，而這些資金投入在很長時間內(nèi)又沒有得到合理回報，就會直接讓房產(chǎn)企業(yè)進入資金困境。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策

1.不斷強化資金風(fēng)險管控意識

針對房地產(chǎn)的資金管理，必須樹立高度的資金風(fēng)險管理意識，促使企業(yè)上下全員具備高度的風(fēng)險管控敏感度，才能極大的提高資金管理力度。尤其是企業(yè)的高層管理人員和財務(wù)工作人員，必須提升資金敏感性，積極關(guān)注現(xiàn)金流的情況，每天進行資金判斷，將資金鏈實施情況作為管理的重點。尤其是資金條線的人員，一定要保持著敏銳的嗅覺，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提示資金風(fēng)險，從而更準確的規(guī)避資金運行風(fēng)險。

2.資金收支管理更標準和規(guī)范

房產(chǎn)企業(yè)針對資金的管理，必須制定詳細的管理制度，形成規(guī)范的資金審批流程，使得資金應(yīng)用過程中的權(quán)責(zé)清晰，資金應(yīng)用必須經(jīng)過雙重審批，不能破壞制度，即使有特殊情況，也要經(jīng)過特殊審批。針對資金管理制度和資金審批制度，需要有相應(yīng)的監(jiān)督機制，綜合運用自查和第三方審查的方式，保證資金應(yīng)用符合規(guī)范，安全有效且規(guī)范化的應(yīng)用資金。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率

在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的房產(chǎn)項目中，確實會存在資金投入金額大、周期長等問題，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率不高，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對在建項目進行整體規(guī)劃，尤其需要對房產(chǎn)的銷售建立良好的運行機制，包括資金回籠率、銷售率、去化率等指標，充分考慮市場行情和政府監(jiān)管等因素，快速實現(xiàn)資金回籠，減少資金沉淀，降低財務(wù)成本。

4.積極主動拓展融資渠道

為爭取到更多融資，房產(chǎn)企業(yè)先要與銀行保持良好關(guān)系，主動了解銀行的政策變化和金融產(chǎn)品特點，利用好國家政策，進而爭取到更多低融資成本的資金支持。另外，房企必須與金融機構(gòu)加強聯(lián)系，讓自身資金流動起來，提高資金使用效率。還有就是，房企必須針對自身資金運行，必須建立底線預(yù)警機制，當(dāng)資金流動性減弱的時候，發(fā)出預(yù)警，為決策層爭取到更多的決策時間，采取最有效的措施，避免資金鏈斷裂。

5.不斷完善財務(wù)預(yù)算管理制度

財務(wù)預(yù)算管理制度的完善，可以提高資金利用的效率，為資金的準確應(yīng)用，奠定堅實基礎(chǔ)。為此，需要完善相應(yīng)的財務(wù)預(yù)算管理制度。在每一年開始時，財務(wù)部門根據(jù)房企實際情況，編制資金預(yù)算方案，分成資金預(yù)算收入和預(yù)算支出兩個部分。資金預(yù)算收入的目的是經(jīng)過一系列的經(jīng)營活動，使得企業(yè)凈利潤增加；資金預(yù)算支出則是企業(yè)資金支出，保證支出合理。預(yù)算編制可將企業(yè)今年資金運行重點明確出來，從而有目的地強化對資金的控制，節(jié)約企業(yè)運行成本，避免盲目投資、貸款等。

6.強化資金管理為投資提供參考

房產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)構(gòu)建資源調(diào)配系統(tǒng)，統(tǒng)一管理資金收付，從宏觀、整體的角度，制定資金使用計劃，利用資源調(diào)配系統(tǒng)，收集資金運行數(shù)據(jù)，分析市場行情，為房企的投資行為提供更多準確的參考資料，從而避免盲目投資。另外，針對資金結(jié)算管理必須統(tǒng)一，利用現(xiàn)代化技術(shù)，設(shè)定企業(yè)內(nèi)部資金收付程度，優(yōu)化資金管理方式，不斷提高資金管理效率。綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金活動具有典型的特征，資金活動的特殊性也非常明顯，所以針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理有一定難度，要求也更多。因此，房企資金管理必須重視財務(wù)預(yù)算的積極作用，統(tǒng)一資金管理，樹立資金風(fēng)險意識，進而提高資金管理力度，為房企高速持續(xù)發(fā)展保駕護航。

作者:趙遠梅

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

隨著市場競爭的日益激烈和政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一些影響。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的立身之本，在不利的外部環(huán)境下，如何盤活資金，使資金良性運轉(zhuǎn)，做好資金管理就顯得尤為重要。本文從制度、方法、人員安排等方面對資金管理中存在的問題和原因進行分析，并提出了相應(yīng)的對策，希望房地產(chǎn)企業(yè)能不斷提高資金管理水平，保障企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點及資金管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

1.資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金需求量大。首先，土地資源的稀缺，使得拿地成本越來越高，“地王”不斷涌現(xiàn)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類成本費用隨著市場經(jīng)濟的影響不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期很長一段時間內(nèi)都需要大量的資金投入。

2.資金回收期長

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，從拿地到開發(fā)再到銷售，時間跨度較長，而且各個節(jié)點都有嚴格的監(jiān)管把控，資金回籠的期限普遍較長。受國家宏觀調(diào)控以及市場環(huán)境的影響，資金回收期可能會進一步延長，加大了企業(yè)的資本成本。3.投資風(fēng)險大房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模大，上述提及的資金需求量大、資金回收期長的特點，直接導(dǎo)致了資金的流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響較大，項目投資過程中的不確定性因素較多，存在一定的投資風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

1.優(yōu)化資金配置

資金管理是企業(yè)管理的核心內(nèi)容。全面完善的資金管理制度和措施，能夠優(yōu)化配置項目資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，從而降低資本成本，提升企業(yè)價值。

2.加速資金流轉(zhuǎn)

資金管理是財務(wù)管理的重要內(nèi)容?？茖W(xué)合理的資金管理方法，保證資金合理使用、周轉(zhuǎn)順暢、有效回收，可以加速資金流轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，增強企業(yè)核心競爭力，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。3.增強資金管控資金的均衡、穩(wěn)定以及安全至關(guān)重要。行之有效的資金管理監(jiān)督體系，能夠動態(tài)掌握企業(yè)資金需求以及資金使用效益，有助于管理層及時作出戰(zhàn)略決策調(diào)整，規(guī)避資金風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀及問題

（一）資金管理制度不夠健全

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有些房地產(chǎn)企業(yè)，對于預(yù)算不夠重視，沒有健全的預(yù)算制度；即使建立了制度，也是流于形式，預(yù)算與實際執(zhí)行偏差較大。對資金疏于管理，造成資金配置不合理，資金使用效率低下，企業(yè)經(jīng)濟效益隨之降低。

（二）資金管理系統(tǒng)不夠先進

有些房地產(chǎn)企業(yè)，對于資金管理沒有開發(fā)建設(shè)相關(guān)的信息系統(tǒng)平臺或采用相關(guān)的信息化管理技術(shù)，只是單純地依靠資金管理人員以及一系列繁雜的表格進行數(shù)據(jù)歸集和統(tǒng)計。數(shù)據(jù)的錯誤或者缺失很容易導(dǎo)致資金管理結(jié)果的誤差，且時效性和準確性都難以保證。

（三）資金管理人員素質(zhì)不高

有些房地產(chǎn)企業(yè)，資金管理部門的人員具備資金管理的專業(yè)能力和工作經(jīng)驗，但其創(chuàng)新和學(xué)習(xí)能力欠佳，不能及時根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標和相關(guān)政策的變化來調(diào)整工作思路和方法，不能按照企業(yè)越來越高的資金管理工作需求而不斷提升自身的綜合業(yè)務(wù)能力。同時，缺乏與其他部門人員的溝通協(xié)調(diào)，閉門造車，使得資金管理脫離實際，導(dǎo)致管理無效。

（四）資金管理監(jiān)督體系不完善

有些房地產(chǎn)企業(yè)制定了相關(guān)的資金管理監(jiān)督制度，但往往流于形式未執(zhí)行或執(zhí)行不到位。不相容職務(wù)和不同部門之間未互相制約、互相監(jiān)督，資金管理的流程以及資金安全都無法保證。上述資金管理過程中存在的問題一旦爆發(fā)，將會導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生運營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，若處理不當(dāng)，企業(yè)可能會遭受重大損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的原因

（一）資金管理意識淡薄

前些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)項目猶如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。寬松的發(fā)展環(huán)境，充裕的營運資金，可觀的經(jīng)營利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)在激進發(fā)展中嘗到了甜頭，放松了資金管理?，F(xiàn)如今，受市場環(huán)境以及政府調(diào)控等因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較大的壓力，有些管理者開始把重心偏向于市場拓展和新項目開發(fā)，對資金管理仍未給予足夠的重視，資金管理意識比較淡薄，對資金管理制度建設(shè)不上心。

（二）資金管理方法落后

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對資金管理系統(tǒng)的運用不置可否，認為通過相關(guān)部門人員及時更新數(shù)據(jù)，按照既定的籌資方案、投資方案以及資金回籠計劃，動態(tài)地進行歸集統(tǒng)計，根據(jù)各時間節(jié)點的資金結(jié)余情況進行合理調(diào)配，就能做好資金管理。在各方案有效落實、資金計劃執(zhí)行到位、各部門協(xié)調(diào)一致、各類表格填報口徑一致、各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計準確、及時完整上報數(shù)據(jù)的前提條件下，資金使用效率高，資金配置合理，確實能達到資金管理的效果。但若其中某個小環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，就會打亂整體節(jié)奏，據(jù)此作出的資金決策就可能出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致資金調(diào)度不合理，嚴重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境。

（三）資金管理部門弱化

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對資金管理部門價值的認可度較低。常見的情形有：不設(shè)置資金管理部門，由財務(wù)部的出納兼任資金管理職能，及時上報資金結(jié)余情況，根據(jù)管理者的指示進行資金調(diào)配；設(shè)置資金管理部門，但其部門人員的崗位職責(zé)側(cè)重于與外部銀行、金融機構(gòu)的接洽聯(lián)系，為企業(yè)融資提供服務(wù)，對于資金的投資和使用亦由管理者指示決定。在上述情形下，資金管理完全取決于管理者個人的大局意識以及風(fēng)險偏好。

（四）資金管理控制缺失

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏風(fēng)險意識，資金管理內(nèi)控制度不健全，未在企業(yè)內(nèi)部形成相互監(jiān)督、相互制約的體系，資金管理的控制措施和預(yù)警機制缺乏約束力和執(zhí)行力，導(dǎo)致資金管理監(jiān)督系統(tǒng)無效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的改善對策

（一）健全資金管理制度體系

當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控收緊、市場經(jīng)濟下行，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力。只有建立健全資金管理制度，將資金管理充分融入企業(yè)經(jīng)營過程中的方方面面，在制度層面保證各項資金管理工作能夠做到有法可依、有理可據(jù)，才可以達到降低資金成本、提高資金使用效益的目的。首先，企業(yè)應(yīng)提高管理者的資金管理意識，加強其對現(xiàn)代化資金管理理念的認知度；其次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況和市場環(huán)境，建立預(yù)算管理體系，提前做好資金計劃安排，定期（按月或按季）對資金預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算差異進行分析并進行動態(tài)修正，保證資金預(yù)算體系能敏感應(yīng)對外部變化。然后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理體系中的資金需求，完善籌資管理制度，有意識地拓展融資渠道，以保證籌資活動的穩(wěn)定、高效進行。最后，企業(yè)應(yīng)健全資金使用制度，在保障資金安全的同時，盡可能提高資金的使用效益。

（二）加強資金管理信息平臺的建設(shè)

現(xiàn)如今，隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，各行各業(yè)都在加強信息化平臺的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況對資金管理信息平臺進行專屬定制，打通企業(yè)各層級和部門的壁壘，降低信息傳遞受阻的可能性；統(tǒng)一歸集口徑，提高數(shù)據(jù)采集的準確性。形成以信息化平臺為核心，以人工為輔助的全方位管理手段，以達到更好的資金管理效果。資金管理信息平臺的建設(shè)，不但可以有效提高資金管理的效率，還可以使企業(yè)整體的信息化管理更加均衡全面，一勞永逸。

（三）組建專業(yè)的資金管理團隊

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建專業(yè)的資金管理團隊。資金管理團隊成員不光要有專業(yè)能力和工作經(jīng)驗，還需要有現(xiàn)代化資金管理理念和創(chuàng)新管理意識。企業(yè)應(yīng)為資金管理團隊創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使其能無障礙地與各層級和部門人員進行溝通協(xié)調(diào)，熟悉掌握企業(yè)的各項經(jīng)營活動，更合理準確地做好各環(huán)節(jié)的資金安排。在工作中，鼓勵其不斷學(xué)習(xí)新的專業(yè)知識和技能，積極引入信息化技術(shù)，以滿足企業(yè)資金管理工作的需求。

（四）完善資金管理的監(jiān)督控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善資金管理的監(jiān)督控制。首先，應(yīng)設(shè)置內(nèi)部監(jiān)管機構(gòu)，明確相應(yīng)的職責(zé)和權(quán)限，配備有經(jīng)驗的專業(yè)人員，通過采取有效措施確保各項監(jiān)管落實到位，使不相容職務(wù)和不同部門之間能夠互相制約、互相監(jiān)督，重大資金決策須集體審議或聯(lián)簽，充分發(fā)揮監(jiān)管作用，保證資金的安全和流動性；其次，應(yīng)建立相應(yīng)的考核機制，落實資金管理獎懲制度和追責(zé)制度，提升員工的責(zé)任感和積極性；最后，應(yīng)設(shè)立相關(guān)的預(yù)警機制和預(yù)案，以靈活應(yīng)對各種緊急狀況，真正使資金處于可控狀態(tài)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性以及資金管理的重要性不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先建立健全相關(guān)的資金管理制度，把資金預(yù)算、籌資、投資等方面進行有機整合；其次要加強信息平臺建設(shè)，提高信息的溝通與反饋，充分利用信息技術(shù)提高資金管理的效率；然后要配備專業(yè)的資金管理團隊，引入先進的管理理念和技能，使其熟悉企業(yè)各項經(jīng)營活動，真正做到業(yè)財融合，把資金管理執(zhí)行到位；最后要完善資金管理的監(jiān)督控制，落實獎懲措施，提高員工積極性和責(zé)任感，保證資金管理的有效實施，保障資金的安全和流動性。本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面的上述改善對策，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理提供參考。同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的處境預(yù)計短期內(nèi)很難改善，提請房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)關(guān)注籌資管理方面的問題。

作者:施紅華 單位:上海太岳稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險內(nèi)涵概述

房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險主要是指在資金籌集、項目投資、業(yè)務(wù)經(jīng)營以及產(chǎn)品銷售等活動過程中，由于受到企業(yè)內(nèi)外部不確定或不可控因素影響，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈循環(huán)受阻或中斷，使企業(yè)利益受到損害的可能性[1]。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，各項業(yè)務(wù)活動對資金具有較大的依賴度，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能會對整條資金鏈產(chǎn)生影響，產(chǎn)生資金鏈風(fēng)險，阻礙企業(yè)正常運營，不利于企業(yè)發(fā)展。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金風(fēng)險控制，確保資金鏈順暢運作。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險管理存在的主要問題

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力愈來愈大，對資金風(fēng)險管理也愈來愈重視，但在具體實施過程中還是暴露了一定問題：（1）資金預(yù)算管理體系有待完善。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)涉及資金量巨大，企業(yè)管理者需要保證投資決策的合理性，若出現(xiàn)決策差錯，后果將不堪設(shè)想，容易引發(fā)資金鏈問題。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套獨立、健全的預(yù)算管理體系。在預(yù)算編制過程中，未能對資金投入以及預(yù)算執(zhí)行情況進行動態(tài)跟蹤，可能會導(dǎo)致資金供應(yīng)量與實際資金需求產(chǎn)生差異。如此一來可能會出現(xiàn)項目資金不足或資金閑置的情況。同時在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于執(zhí)行力度不夠，未能做到及時反饋，導(dǎo)致開發(fā)經(jīng)費投入出現(xiàn)異常波動，甚至出現(xiàn)巨額的計劃外支出，嚴重威脅到資金鏈安全，可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂，讓企業(yè)蒙受財務(wù)危機[2]。（2）企業(yè)成本控制體系存在缺陷。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面制定了一系列制度，但相關(guān)制度內(nèi)容過于籠統(tǒng)、僵化，有關(guān)人員權(quán)責(zé)不明，管理較為粗放，未能結(jié)合項目以及企業(yè)實際狀況設(shè)置針對性的成本控制目標，可能會出現(xiàn)成本超支的情況，無法達到預(yù)期成本控制目標。（3）資金風(fēng)險機構(gòu)設(shè)置不合理。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)周期較長，會涉及大量資金流動，一旦管理不當(dāng)，容易出現(xiàn)資金風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面一般主要分為負責(zé)戰(zhàn)略布局和防控指揮的決策層以及實施具體監(jiān)控的職能層兩個層面。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)置獨立性資金風(fēng)險管理部門，無法對資金風(fēng)險進行統(tǒng)一化的監(jiān)控。資金風(fēng)險管控職能往往分散到多個部門當(dāng)中，這些部門各自為政，無法做出統(tǒng)一協(xié)調(diào)，雖然能夠?qū)植匡L(fēng)險進行控制，但整體風(fēng)控效果并不理想。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險管理的相關(guān)策略

1.建立獨立的資金預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立一個健全的資金預(yù)算管理體系，能夠?qū)ν顿Y行為進行充分把控，對企業(yè)資金進行有效調(diào)度，實現(xiàn)“適度投資、合理投資”，以此來降低投資成本，將資金管理由被動化為主動。首先，在企業(yè)資金預(yù)算管理過程中，對項目風(fēng)險點進行預(yù)測，將可能對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生影響的風(fēng)險點挖掘出來，并劃分層級，確認重點風(fēng)險點，給予優(yōu)先級控制。部分房地產(chǎn)企業(yè)體量較大，投資項目可能與企業(yè)總部處于異地，且項目管理人員多為總部派遣。這會導(dǎo)致資金預(yù)算編制過程中，項目管理者可能對項目當(dāng)?shù)卣吡私獠粔颍z漏部分風(fēng)險。因此，在預(yù)算編制過程中，要設(shè)置部分應(yīng)急預(yù)算支出，為一些突發(fā)性事件提供預(yù)防空間[3]。其次，企業(yè)高層要對企業(yè)資金流進行定期檢查，并進行不定期抽查，對預(yù)算執(zhí)行情況進行動態(tài)監(jiān)督。企業(yè)總部需要對負責(zé)項目的子公司進行密切監(jiān)督，對子公司各項財務(wù)報表進行分析，針對預(yù)算執(zhí)行進行開展專項檢查，從中獲取預(yù)算實際執(zhí)行與計劃目標之間的偏差以及預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，對預(yù)算偏差以及預(yù)算執(zhí)行問題進行分析，并擬定改善方案，消除潛在性風(fēng)險。根據(jù)資金收支發(fā)生時間以及數(shù)量，對企業(yè)資金收支變化趨勢進行分析，準確判斷資金周轉(zhuǎn)周期，獲得企業(yè)資金收支峰值以及產(chǎn)生峰值的時間，明確企業(yè)資金缺口以及導(dǎo)致資金缺口的原因，制定一系列預(yù)防性措施，確保資金鏈穩(wěn)定運行。另外，要將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與績效考核充分關(guān)聯(lián)起來，對相關(guān)管理人員行為進有效約束，并起到激勵作用，促進預(yù)算計劃落實到位。

2.建立成本動態(tài)管理機制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可構(gòu)建專業(yè)的成本管控小組，對成本支出作出有效預(yù)測，明確目標成本。在項目開發(fā)準備階段，通過有效的成本預(yù)測以及制定合理的成本目標，能夠為項目后期建設(shè)成本管控提供可靠的依據(jù)，確保各項成本管控工作規(guī)范化實施。其次，要將目標成本“化整為零”，對目標成本進行劃分，并以責(zé)任機制為導(dǎo)向，將其落實到各個崗位及部門上，逐漸形成責(zé)任成本體系，盡最大程度縮減目標成本與實際成本控制的偏差[4]。再者，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項目以及自身發(fā)展需求，開展內(nèi)部審計活動，對成本支出情況進行階段性審計以及決算審計。由審計結(jié)果判斷項目各項成本費用是否合理，對成本管理有效性進行評價，然后提出具體審計意見，對成本管理工作進行改進。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部可構(gòu)建成本信息系統(tǒng)，設(shè)置相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)庫，對成本核算以及資金支付情況進行動態(tài)反饋，為成本動態(tài)管控提供信息基礎(chǔ)，進一步提升成本管理效能。

3.合理設(shè)置資金風(fēng)險監(jiān)控機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在資金風(fēng)險監(jiān)控機構(gòu)層級設(shè)置方面，可劃分三個層級，包括戰(zhàn)略指揮部、監(jiān)控中心以及監(jiān)控職能部門。由戰(zhàn)略指揮部對資金管理進行全局進行統(tǒng)籌，制定相應(yīng)的制度以及決策，包括安排融資計劃、項目投資計劃、土地儲備計劃，最大程度地降低企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險隱患的可能，確保資金健康運轉(zhuǎn)；監(jiān)控中心對企業(yè)資金整體風(fēng)險進行密切把控，從宏觀上控制相關(guān)分享概念因素，并安排職能部門采取一定措施對風(fēng)險因素進行控制；各監(jiān)控職能部門負責(zé)落實具體風(fēng)險控制方案。如此一來，便能夠形成一個健全的資金風(fēng)險監(jiān)控體系，由上至下對資金風(fēng)險進行逐層控制。

4.分階段控制資金風(fēng)險

在資金籌措階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)擴充融資渠道，突破過于依賴銀行貸款的束縛，通過多元化的融資方式來滿足資金需求，緩解企業(yè)運營資金壓力，保證資金鏈順暢運轉(zhuǎn)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可采取聯(lián)合投資的方式來吸收股權(quán)資本，增加股權(quán)資金，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)以及資本結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，不斷提升企業(yè)再融資能力。同時，企業(yè)可根據(jù)項目需求對資本結(jié)構(gòu)進行調(diào)節(jié)，不斷提升債償能力，將企業(yè)資產(chǎn)徹底盤活，并合理設(shè)定長短資金占比，盡可能控制融資成本，緩解資金鏈壓力，為資金安全提供保障[5]。在資金使用階段，企業(yè)管理者要提升投資決策能力。房地產(chǎn)內(nèi)部需要組建一個具備專業(yè)分析能力的投資決策團隊，由專業(yè)人員對項目投資可能性、投資預(yù)算等進行分析，協(xié)助企業(yè)進行資源配置優(yōu)化，保證投資的有效性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要注意項目開發(fā)節(jié)奏控制，進一步提升資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中要“量力而行”，避免出現(xiàn)資金交叉使用、資金分散的情況。對于已經(jīng)預(yù)售的房地產(chǎn)產(chǎn)品，需要集中資金投向，加強工期控制，確保產(chǎn)品到期交付；對于一些利于資金回收的項目，要果斷搶占先機，進行重點投資，盡快完成預(yù)售，讓資金盡快回籠。在資金收回階段，房地產(chǎn)企業(yè)要重視賒銷管理，盡最大程度消除壞賬。在應(yīng)收賬款管理方面，企業(yè)需要明確崗位職責(zé)，并明確相應(yīng)的管理流程，安排專人定期進行統(tǒng)計、核對、催收等工作。必要時可通過法律手段強行催收，讓銷售資金盡快回籠。

四、結(jié)語

資金是確保房地產(chǎn)正常運營、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險是客觀存在的，但是可通過一系列措施將資金風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)可建立獨立的資金預(yù)算管理體系，并建立成本動態(tài)管理機制，還要合理設(shè)置資金風(fēng)險監(jiān)控機構(gòu)，在不同階段采取針對性措施控制資金風(fēng)險，為資金運行提供安全保障。

參考文獻

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[5]李秀梅.房地產(chǎn)資金風(fēng)險分析與控制問題研究[J].時代金融，2017，（3）：218.

作者:王冰 單位:淄博職業(yè)學(xué)院