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房地產企業資金管理篇1

全球化經濟進程加快，我國的經濟飛快發展，我國國民經濟發展中離不開房地產企業的開發，這樣會有效提高人民群眾的生活質量，拉動我國內需的重要行業，對國民經濟起到重要的作用。近年來，由于房地產行業過快的發展，其中隱含的很多民需問題逐漸顯現出來，比如:房價高得離普與國民收入嚴重不匹配，完全超出普通大眾接受范圍，幾乎很多一線城市存在幾代人成為“房奴”的現象。隨著國家對房地產業的對房價的宏觀調控后，房地產企業要面臨的挑戰將會更加嚴峻。在這種情勢下如何保證資金充足是保證企業可持續發展關鍵手段。因此，如何有效提高企業資金管理水平成為企業發展的首要問題，是企業提高競爭力的核心力量。

一、房地產企業資金管理的重要作用

（一）可提高資金周轉率必要條件離不開資金管理

房地產項目開發需要的資金量是相當龐大的，同時開發周期和資金回籠循環較長，同時對市場房價的波動性較敏感的特點。現房地產企業開發流程中對看中的項目首先要參與投標同時要繳納相應的投標保證金，中標后就要補繳相應的土地出讓金及簽訂土地出讓合同，并繳納應相的契稅及其相應地城市配套規費。項目開工后，要按合同的支付條件支付各項工程款及其開發期間費用發生的相應管理費用。在取得預售許可證后發生銷售業務后需要繳納相應的稅費，這些都是要龐大的資金流來做堅強的后盾，而且沒有拿到銷售許可證之前只有資金的投入，沒有相應的產出。所以企業如何提高資金利用率在保證收支平衡來情況下顯得至關重要。

（二）企業持續健康發展離不開資金管理

資金流如同房地產企業的“血液”，特別現在國家對房地產行業進行房價的宏觀調控，停止一切關于房地產行業的開發貸款來調整相應的房價。比如在我們開發地區就出現很多小規模的房企因出現資金鏈斷裂，破使工程停工無法進行按期交房而導致爛尾樓頻繁出現，由此可見，有效的資金管理可以規避企業發展過程中遇到的現金流周轉的困境，可以保證企業持續健康的發展。

二、房地產企業在資金管理存在的相關問題

（一）房地產企業資金融資存在單一性

現階段的企業的資金來源方式主要有以下三種方式組成：企業自有資金、資本市場證券融資、銀行貸款等方式。但由于證券市場上市融資門檻要求很高，現又加上國家宏觀調控等因素，對房地產企業上市融資要求又提高很多，所以很多中小房地產企業很難實現這條途徑，現階段不允許房地產企業進行上市融資。因此，大部分房地產企業的資金來源主要依靠向銀行等金融機構貸款，現目前國家宏觀調控下，國有銀行已經停止一切關于房地產企業開發貸款，有些城市甚至停止對二手房的按揭貸款業務，一手房按揭貸款辦理業務只針對信用度好的樓盤，由此可見資金流的重要性。所以許多中小房地產企業轉向當地農村信用社用以“在建工程”進行抵押的形式來補充資金流動性。這種形式卻很難滿足企業對資金需求和可持續性發展。值得提醒的是，如果市場對經濟泡沫擠兌時，銀行必定成為重災區，從而導致金融體系出現紊亂，迫使國民經濟的后退，而且更不利于我國金融體系的穩定。資產負債率高是房地產企業存在的共性，通常很多房地產企業在資金匱乏的情況下，會利用承包商墊資到在建工程封頂為止、還有的開發商通過假按揭的形式進行欺詐，以此來獲得銀行的資金。

（二）房地產企業資金管理意識淡薄

在房地產業剛起步階段中時，房地產企業只要獲得國有土地使用證時就可以向當地銀行辦理開發貸款，同時還可以進行對房屋進行銷售取得按揭貸款從而取得豐厚的利潤，涉及到資金問題基本就是繳納土地出讓金，其他就無須發生現金流入，因此屯地也成為管理者的工作重點，這種產生豐厚的利潤形式是絕無僅有的。所以很多房地產開發企業人都灌輸著“暴力”利潤行業意識，資金流根本不是問題。

（三）已售房款回收不及時，影響資金回籠速度

目前由于國家對樓市進行宏觀調控，分期付款方式也是絕大數企業采用的銷售的一種方式，但基于這種方式存在很多弊端，例如催款不及時購房者也就不愿來交房款，或者購房者以各種各樣理由來搪塞開發商，致使資金不能及時回籠而造成資金流動性的受阻。同時也會存在貸款購房者逾期還款帶給企業的資金風險，例如在沒有辦理正式抵押之前有部分貸款購房者逾期還款導致銀行從開發商保證金賬戶進行扣款。還有別的情況就是由于購房者在外借款無法對借款進行償還，導致出借人通過法律手段對房產進行資產保全，這樣情況下企業會存在資金流失的隱患。

（四）資金預算存在形式化，要加強預算管理的相關工作

房地產開發企業經過二十多年的漫長發展，資金的全面預算也是漸漸在這幾年中慢慢形成，這是一個好的開端，但實際工作中卻存在預算編制完成就仿佛什么都已經完成，根本體現不出預算的真實意義。同時各部門申報資金計劃隨意性很強，沒有為企業考慮過資金成本問題，同時審批資金管理部門責任心不強，沒有對資金進行現場進行深入考察，下面報多少就批多少，稍微負責一點的就在申報基礎上以主觀意識對申報金額進行削減從而實現完成資金的審批流程，個人的主觀意識太強沒有真正體現出預算的起到的指導和監控的意義。此外，對資金實際使用情況不納入績效管理制度考核的指標，因此資金使用缺乏控制，隨意性強。資金全面預算也演變成數字游戲，紙上談兵。

三、加強房地產企業資金管理應用對策

（一）在預算管理制度下要求全面建立預算管理模式

資金預算編制、資金的調整及執行跟蹤管理、預算結果監督考核是資金預算管理的三在模塊，資金預算部門要根據各部門提供的資料編制出整個企業的發展規劃，分解到各階段的資金預算，從大的方面首先根據自身發展需求，要對各項目做收支成本做一個總體預算，在根據施工進度分別排好施工進度表，合理排出辦理銷售許可證的時間，排出相對合理的銷售計劃并制定出資金大致回籠時間結點。再來測算每個時間點的資金需用量，編制總體融資規劃，把資金預算意識傳達到各管理部門，各部門根據年度總體資金預算，分別將資金預算精細化到按季、按月、按旬、按周，要求預算變化中要與實際接近一致，實現資金預算的重要意義。各部門要（按季、月、旬、周）上報資金計劃，據此根據日常現金流量進行總體安排和控制，并對執行情況跟蹤分析和反饋。這樣的資金預算形式下可以大大節約企業資金成本，同時又可大浮度提高資金使用效率。

（二）多元化融資渠道在房地產企業發展的必要性

國家對房地產企業進行房價的宏觀調控，房地產企業很難在資本的證券市場進行融資，同時資本市場融資門檻要求很高，絕大數中小房地產企業都不符合融資要求，在這樣的情況下很多房地產企業要另尋資金融資渠道。同時房地產企業開發周期較長而且所需的資金投入量又大，很多房地產企業資金來源于銀行貸款。房地產企業存在資產負債率很高的特點，如果出現企業資金斷裂的話，銀行將收不回貸款資金從而形成一系列的不良資產，這樣不利于金融市場的穩定發展。近年來，由于國家對樓市宏觀調控導致銀行開發貸款停止，導致很多中小房企業的“寒冬”時代到來，稍微經濟實力差點的小的房地產企業頻繁的出現“爛尾樓”，但有些地方農村商業銀行通過便向操作，用“在建工程”進行抵押的形式來換取貸款，而且貸款額度相對有限，這遠遠不能滿足龐大的現金流的問題，這種作法產生的資金成本相對較高，也只能滿足暫時的資金流動性。所以要想實現多元化融資的話，就必須實現與證券市場的連接實現資本市場融資，與此同時完善健全相關的法律法規，以此來保證房地產企業的健康發展。

（三）要灌輸全員資金管理意識，健全完善資金回籠機制

目前房地產企業的銷售模式主要有自銷和委托代理公司代銷兩種方式，無論我們采用哪種方式，我們都要嚴格建立好銷售制度，保證資金及時回籠，同時降低資金成本。現在購房者購房采用一次性付款、分期付款和按揭貸款三種方式，一次性付款對于開發商來說是最好的回籠方式，發生這種銷售方式概率相對較小。在宏觀調控的嚴峻條件之下，我們也采了分期付款方式，首先我們都要在合同上注明付款時間節點，來保證資金回籠的及時性。同時資金回籠要求銷售部門和財務部門相互配合，兩部門要及時統計開發商品的銷售信息，財務部要根據付款方式及資金回籠情況來通知銷售部催促房款尾款的回籠。另外采用按揭貸款方式下的話，我們首先要對購房者進行查詢個人征信問題，根據資金流水來進行評估還款能力，同時對資料的真實性要進行嚴格的審核，如果沒有問題的話在送到相應的銀行進行辦理按揭貸款，這樣可以大大減少逾期還款給企業帶來的墊資風險。在綜合驗收后達到辦理不動產證條件后，要求購房者及時辦理產權證從爾進行不動產正式抵押，這樣的資金風險才會降到最低。另外購房者在辦理正式抵押前發生逾期的情況，我們看是否能通過法律途徑封鎖其房產，以變賣的形式獲取補償，把損失降到最低。綜上所述，企業目標利潤的高低離不開資金的管理的，科學有效的資金管理模式是企業長久發展的根本。由于房地產業的生產周期長，資金投入大，而且國家宏觀政策不可預見的因素較多，項目開發建設期間也會存在許多不可控因素，所以這一系列問題反應出要不斷加強資金管理，保證資金合理運作，保障企業資金鏈的健康。

作者:厲江華 單位:武穴市東磁房地產開發有限公司

房地產企業資金管理篇2

房地產業是國家經濟發展的支柱產業，保持該行業的可持續性發展，不僅能夠讓人民的生活質量有所提高，也有利于國家經濟的發展速度。近年來隨著國家的宏觀調控政策不斷出臺，房地產企業資金壓力加劇，然而房地產企業作為資本密集型行業，資金是企業可持續經營的最根本的保障，直接影響到企業資產的流動性及收益性，所以，加強資金管理、控制資金風險并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產企業資金管理的重要性

資金管理作為財務管理最為核心的內容，對企業提高資金使用率以及對資金的科學合理配置起到關鍵作用。企業通過資金管理能夠將投融資集中管理，從而降低財務成本，提高資金運作效率。將對企業的資金有著良性運轉，對企業的可持續性發展，提供強有力的保障。資金作為企業的生命線，從開始籌集到最終使用，對其過程進行管理和監督就是資金管理。如果資金沒有合理的安排，企業的日常工作將寸步難行，項目不能很好地進行運作，所以只有將企業的資金成功管理，才能控制企業的生命線和發展的命脈。

二、當前房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）資金管理意識淡薄

房地產業由于發展歷史較短，在整個發展的過程中，絕大多數企業對資金管理的重要性認識較薄弱，企業管理人員對資金管理意識淡薄，過度重視項目開發的進度、產品的質量品質以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識，導致資金無法及時回籠，造成企業資金困難的壓力。對項目過程進行考核時，忽視資金使用的相關考核，沒有健全的資金管理體系，最終導致企業的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產業資金短缺是面臨的最大突出問題，據統計，房地產業各企業的資產負債率高達70%~80%左右，絕大部分資金需要通過項目貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉。對于絕大多數房地產企業面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調控，導致房地產企業貸款的審查越來越嚴格，直接影響企業資金籌集的速度，嚴重影響企業的效益及經營規模，導致企業經營風險巨大，造成對于過往負債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產企業由于存在多個項目同時運作，并且企業存續時間越長，涉及的銀行賬戶較多，每次企業資金周轉的時候將帶來非常的不便利，項目資金的分散會導致企業很難實時掌控資金的實際存量及使用情況，也會給日常的支付帶來一定的困擾。企業資金存放分散并且每個賬戶的資金量較少，對應的該部分存款計息模式只能采用活期存款的方式，導致企業資金的浪費和閑置，給企業帶來的收益很低。項目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環、存在私設“小金庫”的現象，造成企業的經濟損失。

（四）資金計劃落實困難

隨著房地產企業的快速發展，資金的收支計劃管理對企業越來越重要，尤其對于多項目的房地產開發企業，只有通過合理的資金計劃和安排，才能提高企業的資金使用率。然而很多企業存在資金計劃執行的過程中，出現實際執行率偏差巨大的情況，往往收款計劃的執行率做的好；問題主要在付款計劃的執行率，存在超額付款的現象以及低付款執行率的情況。各部門在編制資金計劃的時候，只是流于形式沒有很好地去按照合同的約定、沒有結合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進行付款的相應溝通，隨意將資金計劃付款額度大金額上報。最終導致企業在安排好需要支付款項的情況下，根本無需支付，也致使資金計劃落實困難。

三、優化房地產企業資金管理的建議

（一）提高資金風險管理意識，完善資金管理制度

房地產企業需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識資金管理在企業的重要戰略地位。而房地產企業要提高資金管理意識，重視資金回款的工作，完善企業資金管理制度，從而保證企業資金的流動性，需要細化資金管理流程，對資金的籌集、支出到最后的回款進行分析與優化，指定相關負責人對資金進行管理及管控，做到資金進程的全面追蹤。

（二）創新融資渠道，建立多元化融資平臺

資金作為房地產企業的血液，企業對其需求極大，一線房企的生存及快速發展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對房地產的宏觀調控的影響下，絕大多數企業面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場的各類工具，在傳統融資方式的基礎上對新融資模式的創新、構建和新渠道的開拓，發掘多元化的融資渠道，學習國內外成功的融資模式，如信托機構融資、合作開發融資、發行企業債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無法得到補充而斷裂的風險。房地產企業在最終選擇融資模式時，應該根據企業的戰略目標、資產規模，確定融資模式及融資結構，最后制定計劃，搭建多元化融資模式，進一步降低企業的資金成本和經營風險。

（三）搭建資金平臺，集中管控資金

建設資金平臺的目的在于資金集中管理，可以將資金業務流程統一，資金平臺的建立有助于企業以動態的監管方式對資金整體運行提供推動作用，使企業的資金管理得到強化。

1.資金平臺總體管理原則

首先，建立資金平臺一定要符合資金安全第一的原則，應該將各境內外商業銀行等金融機構進行集成，實現全程化資金的收支，便于查詢資金的實時信息，使企業在使用資金的時候提高效率，并能防止安全風險的發生。其次，建立資金平臺一定要完成資金全部集中的原則，通過企業的ERP與銀行點對點的進行設計，做到銀企直聯，落實收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺完成對所有業務條線的集成原則，將企業采購系統、預算管理、融資管理等其他業務系統集成。

2.資金平臺應用的支撐、保障體系及條件

首先，資金管理作為管理的核心內容，是企業發展的目的及符合經濟發展的態勢，而企業對于現金流健康的關注高于利潤的關注，無論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺將進一步提升企業的管理效益和經濟效益。其次，資金平臺需要完全實現信息化管理，對于企業發展非常重要的核心，就是推動建設資金平臺ERP系統，這不僅對企業規范化管理有益，并能推動全有資源的整合作用，可以實現信息的共享，使資金運作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺運行的逐步成熟，企業將根據符合公司自身業務發展以及資金需求的特點，將資金平臺的功能逐步向內部銀行延伸，作為資金中心、票據交換中心、融資中心，對各公司資金進行統一歸集、分配、調撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業經營發展對資金的需求。最后，資金平臺在落實銀企直聯后需要建立風險防控體系，由于企業與銀行之間的資金數據會有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會計核算準確性的情況，不僅能使企業管理水平有較大提高，也能提高資金的運行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業缺乏安全機制的保障，所以企業要從技術層面和軟件環境對風險控制進行最大化，以保障資金安全。

（四）加強資金計劃管理

房地產企業應加強對資金計劃的管理，編制計劃時應將企業投資部門、工程部門、營銷部門、開發部門等各職能口統一起來，圍繞企業涉及到的各個項目的投資計劃、工程進度、回款計劃、融資計劃、開發報建計劃等編制切合實際的資金計劃，并完成企業月度、季度乃至年度的資金計劃，確保屆時可以合理高效地執行資金計劃。各部門應嚴格按照報送的資金計劃進行收支管理，財務部門需要積極跟蹤資金計劃執行情況，并根據執行情況適時控制，確保資金計劃執行的準確性。資金部門應嚴格按照上報的資金計劃進行支出管理，確實因特殊情況需支付超過總支出計劃的，應有部門領導簽批后方可支付，企業應將資金計劃執行偏差率原則上控制在10%以內，對于執行偏差率連續2個月增減幅度超過10%的項目，應由相關部門提交情況說明、提交整改報告并加入年度績效考核指標項。

四、結語

資金管理的好壞直接影響企業的經濟效益，適用的資金管理模式將促進企業的長久發展。由于房地產業的特殊性，宏觀政策不可預見的因素較多，項目開發建設的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業的資金管理，使企業資金運作合理，保障企業資金鏈的健康。

作者:胡辰超 單位:中海地產集團有限公司

房地產企業資金管理篇3

一、房地產企業資金管理的重要性

（一）資金管理有助于企業的資金安全，促使企業可持續發展

房地產行業是資金使用密集性最強、資金流動最頻繁，資金額度較高的行業，房地產行業的特性決定了房地產企業需要的資金也是比較大的。如果沒有做好資金管理，資金不足會導致房地產企業無法正常開工甚至倒閉。房地產項目順利進行的保障資金是房地產企業生存的根本，沒有充裕的資金保障在整個房地產的開發建設與經營管理過程中簡直就是寸步難行。由于房地產行業是國家經濟發展的重要產業，對百姓生活質量的提升和社會和諧穩定健康發展有著重要影響，近些年，隨著房地產行業的突飛猛進高速發展，國家出臺了一系列宏觀調控措施，在國家各種嚴厲的調控政策下，房地產行業的約束越來越多。隨著國家宏觀調控政策不斷出臺，加之行業間競爭加劇，使得房地產行業整體的資金壓力急增，直接影響了企業資產的流動性及收益水平。與此同時多數銀行針對房地產行業的信貸調整幅度加大，融資要求門檻一再提高，從而房地產企業的資金融資成本提高，融資難度加大。企業資金管理一直是財務管理工作的重要組成部分，對于房地產企業更是要貫穿于全過程。

（二）資金管理有助于合理規避資金風險，提升企業核心競爭力

2020年由于疫情的影響，各行經濟情況都不太樂觀，很多小型企業或者是商鋪被迫破產或者是關門，經濟一度低迷，這對于房地產企業來講，也是一種不小的打擊。今年的房地產破產企業目前已經高達二百多家，相對于那些可以忽略不計的小型房地產企業，最值得關注的是那些大型房地產企業比如以福晟集團、泰禾地產為代表的龍頭房企，為何也面臨著被債務纏身的狀況，究其原因，就是規模見頂、融資成本過高，企業生存更加艱難，前后被夾擊，無法出頭，最終導致破產。房地產企業只有加強資金管理，擁有充足良好的資金保障，確保企業資金鏈的正常運轉，最大程度降低資金成本，加速資金周轉速度，才能緩解房地產企業所需的巨大資金壓力；防范房地產企業的經營風險，規避資金斷鏈的概率，才能提高房地產企業的經濟效益，實現企業的利潤最大化，才能立足于眾多的房地產企業中，持續穩定發展立于不敗之地。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）房地產融資渠道匱乏，融資成本較高

房地產企業在發展過程中融資的手段有銀行開發貸款，發行股票或債券募集資金、收取客戶定金、預收款、按揭貸款等方式。自2016年以來，國家相繼出臺的對房地產行業多項宏觀調控政策，銀監會、住建部及各國有銀行信貸政策收緊，“限貸”政策下，房地產企業獲得銀行金融機構商業貸款難度加大，企業融資風險提高，償債壓力大。故在發展的過程中只能依靠與銀行的融資貸款解決項目的流動資金，融資渠道單一，對企業的發展造成一定的影響。

（二）房地產開發不可控因素多，制定資金預算困難并往往執行不到位

房產作為較大的特殊商品，開發建成的時間需要很長，從土地項目取得、可行性分析研究、市場調研、方案設計、成本評估測算直至工程建設階段到銷售環節，需要的時間最少1-2年，此期間只有資金的投入沒有回收資金。項目建設的主要環節需要的直接原材料如鋼筋、沙土石料等數量大，而這些材料的價格不可控，其價格根據市場需求等因素隨時變動。價格的最低點往往與房地產企業需求材料的時間不相符，企業又無法在最低價格時購進項目建設需用到的所有材料。加上工程項目在現場工地上的原材料無法執行精細化使用管控制度。就當企業制定了短期資金需求計劃但迫于實際情況無法落實，資金預算執行不到位，預算作用微乎其微。與此同時，原材料價格完全隨市場定價影響波動，支付原材料的款項資金亦受市場控制調整，也就做不到提前事先規劃資金預算，增加了房地產企業額外的資金壓力，房地產企業的資金預算管理制度執行起來舉步維艱，形同虛設，無法確實執行落實到位。

（三）房地產企業的財務部門與項目部門脫節，財務人員沒有參與到項目中

財務人員作為企業的資金管理者，也是資金管理的歸口部門。從資金預算到執行落地，都應參與到項目開發建設中，積極與現場項目人員協調溝通，根據工程進度隨時調整資金管理使用情況。現實當中房地產企業財務人員與項目脫離嚴重，忽視與項目部門人員溝通協作，不了解項目具體實際現狀，財務信息不對稱，財務數據遞交延緩，企業財務管理手段落后。房地產企業的財務人員從簽訂合同階段到項目合同執行及付款計劃撥款進度，都是屬于被動接受狀態，無法為企業的財務支付節點提供談判籌碼，資金使用效率低下，無法為企業負責人提供決策建議。

（四）房地產企業存貨比例過大，資金回籠緩慢

房產這種特殊的商品不像普通商品可以按訂單生產或者以銷定產，開發建設完成的房產到銷售變現資金回籠時間較長，房產市場的不確定性使其項目開發與房產銷售相脫離，項目建設墊資無法及時回收，企業運營資金不足。待售房產作為房地產企業的存貨數額大，項目開發占用資金無法及時回收。房地產項目作為一種特殊的商品，房產價格相對較高，大額的房產價位對于全社會大多數中低收入的工薪階層來說非普遍能力可以購買的，這在一定程度上影響了房產存貨的銷售速度，企業建設投入資金的回流周轉速度慢，資金使用周期拉長。加之國家出臺的房產預售資金相關政策，對房產資金監管越來越嚴，這就無形當中加大了房地產企業資金的壓力，增加了資金占用時間，降低資金流轉速度。

三、完善房地產企業資金管理的對策

（一）建立多元化融資平臺，加強金融工具的應用

房地產企業應加強銀企合作，和銀行間維持良好的合作關系以降低貸款利率，減少融資成本。房地產企業還可以從加強對金融工具應用出發，拓展融資渠道，對于未出售存貨房產，企業可以采用銷售期權的模式，可有效刺激居民購買欲。房地產企業如果借款負債規模過大，資金周轉不靈，企業財務風險隨之增加，以致產生財務危機，所以房地產企業應嚴格執行銀行信貸政策，同時拓寬融資途徑，多渠道籌措資金。房地產企業應利用不同的融資組合調整優化企業的總體融資結構，保證良好的資金供應鏈，以期給企業創造更大的經濟效益。

（二）完善房地產企業預算管理體系，加強資金集中管理

房地產企業可以采取分層預算會管理的模式完善房地產企業預算管理制度。在編制預算時要全員各部門齊參與，增強企業上下各級對自己預算管理的意識，編制的預算計劃要符合企業實際經營情況，并在預算管理中全程跟蹤，及時調整完善預算制度，確保資金預算的合理性，從而降低后期的執行難度，使資金預算不流于形式，能執行到位，并按照預算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現資金用量不足導致資金鏈斷裂。企業對制定好的資金預算管理方案，在實際執行過程中嚴格按計劃執行，管理部門定期對資金的使用與實際支出情況進行對比，控制項目投資、建設、運營等環節的成本費用在預算額度范圍內。

（三）財務人員要參與到項目開發的整個業務過程

財務人員要積極參與項目建設全過程，建立財務信息化管理，提高資金控制能力。及時與項目建設部門保持良好的溝通協調，全過程參與到從施工合同的訂立直至房產預售等階段，以有效地了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時間，從而更好地進行資金合理安排，達到最大程度降低資金使用成本的目的，提高資金使用效率。財務人員還應參與到房產營銷業務人員的銷售中，及時追蹤銀行放貸情況，關注各業務人員所售房產銷售的尾款收回情況，建立實時追蹤制度，確保款項快速及時安全的回收。將項目開發所需資金及房產預售所收資金進行聯動，確認以收定支的額度范圍。房地產企業應比一般企業建立更加健全完善的資金使用審批流程，對資金的規劃審批嚴加管控，項目使用的長期資金按工程進度分期分批次撥款至相應建設階段，減少不必要的資金占用。財務人員對項目建設的各筆資金支出，嚴格審核并建立明細支付臺賬，所做賬目定期由指定專人復核評估分析，降低不必要資金的占用情況，嚴把工程款項支付大關。

（四）拓寬房產銷售渠道

目前市場上房產的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關的房產代理單位銷售，房產銷售渠道單一。房地產銷售企業要積極開發銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創新銷售方式方法，以提升房產企業的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達到有效地降低資金成本的目的。企業可打破傳統的售房模式，通過新興的網絡營銷、廣告策劃宣傳等各種手段多途徑多渠道銷售存貨房產，也可將建好的樓盤轉由專業的代理銷售公司代為出售，縮短待售房產庫存時間，提升企業的資金使用率。與此同時，房地產企業應全員提升資金管理意識，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內做到早收晚付。

四、結語

房地產行業特有的產業運營特性，其龐大的資金需求量，特殊商品的銷售資金回籠慢，所以做好房地產企業的資金管理極為重要。房地產企業要重視加強建立資金管理制度，積極推動資金預算體系的完善及執行，多渠道多途徑籌措資金，加強資金風險管控體系建設，建立全員參與的資金管理制度，提高企業總體的資金風險管控意識，最大程度降低資金的使用成本，及時回籠資金，預防資金鏈斷裂風險，與此同時，企業也應積極拓寬銷售思路，創新銷售渠道及方法，保證資金及時回收，不斷提高資金周轉率和資金使用效率，以促進企業的整體良好優化發展。

參考文獻

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［3］周銀君.房地產企業資金管理問題探討［J］.財經界（學術版），2020（8）.

作者:甘惠容 單位:廈門市旭德悅置業有限公司